本文是10月19日《经济学原理》小课的记录，本次小课主要讨论了房地产价格居高不下的一些可能原因：
国民经济支柱产业
房地产价格居高不下的其中一个原因是房地产行业被认为是国民经济支柱产业。在我的理解来说，房地产的这个地位，主要来自于房地产和许多重要工业品之间有着非常密切的联系。直接来看，房地产联系到施工原料（水泥、黄沙、钢筋、混凝土）和装饰材料等，间接地影响了钢铁行业、化工行业进而煤炭、电力等能源行业等。实际上，房价一旦低迷，全国的工业品价格指数也会下跌。
总的来说，政府的动机是复杂的。尽管我们可以说，在一党制的国家，政府并没有下台的问题，因此也没有改善政策的动机。然而，民意确实是政府需要考虑的重要部分（不过维稳也未尝不是一种应对民意的方法）。在我国（以及许多国家），民众的政治参与可以说是“冷感的”，如果吃饱穿暖，他们对于一些无关的政策，或者一些虽然有关但是短期内不太可能发生在自己身上的政策的态度基本上是冷漠的。而保证民众吃饱穿暖的要素之一就是国家的经济发展。只要国家仍在发展，民众对于房地产高价的呼声也只能是三天打鱼两天晒网，该贵贵该买买。所以限购到了一定时间，“缓和了房价上涨势头”（上涨=一阶导数，势头=二阶导数，缓和=三阶导数，真不容易），很快就要放开。就我个人看来，这是房地产不太可能走衰的主要原因。
投资与投机
另一个比较重要的原因（张木助教认为这一项才是主要原因），就是民众使用房地产进行投资与投机的需要。
在中国，金融市场长期以来都很不完善；相应的，居民的储蓄率非常高，这意味着有大量的资金希望找到理财的渠道。股市的风险，毋庸多说，其它金融产品的投资门槛较高，而且也是近几年才开发出来的，那么居民最佳的投资选择就是房地产。
实际上，这也算得上是一个“自我实现的信念”，房价越高，人们越愿意通过买房的方式进行投资，房价就更高，不断循环往复，而且，不像股市偶尔会有国家队来收割（比如今年的股灾），房价在预期中始终是保持上涨势头，或者起码是不会下跌的。（这也就是为什么我认为上面那项才是主要原因，因为如果不是政府不能承受房价下跌带来的经济减缓，那么房价可能忽涨忽跌，那么民众也不会希望利用房地产进行投资与投机）
临时性的调控措施
还是基于第一项所说，由于房价不能跌，所以调控措施的短期性、临时性在其开始实施时已成定局。这也就意味着，这些调控措施只可能影响那些在短期内有买卖房屋需要的人，比如孩子马上要上学了，再比如要结婚了，还有那些需要转手房子以弥补资金短缺的生意人。（这让我想到房地产行业影响经济发展的可能，一旦房地产价格下跌，注意到许多公司贷款是拿房地产作抵押的，房地产价格下跌，已经贷款的公司有更高的激励欠账不还，而没有贷款的公司则更有可能贷不到款，相当于把更多坏的公司留在市面上，同时阻碍了好的公司发展，但是这个途径有些太过间接。）
预期对于经济具有很强有力的作用，尤其在宏观（如果大家都预期到要通货膨胀，那么通货膨胀不应该造成任何影响）和金融（如果大家都预期股票明天会涨，那么股票今天就会涨）有许多经典的案例和模型。
社会观念
中国人的社会观念涉及房子的有许多，这里我说一条，就是关于买方和租房的偏好。基本上，中国人“家”的观念使得我们在同等条件下偏好买房（比如婚房的需求，比如落户口的需求），这会导致什么结果呢？
如果没有这种偏好，我们可以假定，在买房市场和租房市场的价格之间应该达到平衡（这么想，买房就意味着省下了未来的租房费用，如果其中一个更贵，会有人从贵的市场转向便宜的市场，最终买房付出的钱应该和租房付出的钱（在折现的情况下）一致），然而由于我们在同等条件下偏好买房，就会使得买房的需求右移，租房的需求左移，买房的价格更高，租房的价格更低。
供需错位
在案例中提到，实际上目前中国的空置房数量很多（不过，钟老师认为案例中的空置房估算方式是完全错误的，而且他认为只有开发商没卖出去的空置房有意义，买了而不住的房子不能算空置房，毕竟属于私人财产），如果考虑总共造了多少房子和总共需要多少房子，可能两者的数目相差无几。也就是说，加入现在所有的房子收归政府所有，再由政府分配的话，应该每个家庭都能有房住。
然而，这种想法是以全国计的，而事实上，当我们说房价高的时候，我们并不是说全国性的房价高，而是我们愿意住的地方房价高。因为大部分人都想要去北上广这样的大城市，所以这样的大城市的需求就大，而小城市和县城的房子需求就小，因此大部分人觉得房价很贵。就好比说，现在北京一间公寓的价钱，可能在偏远地区的县城能够买一条街，但是大部分人都会选择前者而非后者。这里面的问题还是在于，中国目前的地域发展不平衡，人们从西北地区往东部沿海流动，这些地方的房屋供给终究是有限的。前两年信托很热的时候，出现了许多房地产项目甚至是政府合作项目，大多是三四线城市建房，可能也是希望能带动当地经济发展，但我觉得这未免有些本末倒置了，只有经济发展了才会有人来买房才对。
不过，区域发展不均衡是比房地产价格居高不下更加宏大的问题，在这里就不进一步讨论了。
房产税
房产税其实是控制房价普遍采用的一种手段，但是在国内经常被吐槽，主要就是因为目前我国的土地使用权70年限期使得民众认为这房子都不是我的为什么还要交税（当然这个看法有一定的问题，毕竟房屋所有权还是归业主的）。还有一个问题就是，适用房产税的国家一般也是民众愿意租房生活的国家，而在我国拥有自己的房子的观念一时半会儿还是很难破除的，因此会受到民众很大的阻力。
站在民众的角度，对于税这种东西，普遍上还是抱着“既要马儿跑又要马儿不吃草”的态度，对于不清楚税制的人，可能觉得国家近几年的一些调控手段还是不错的，比如逐步提高个人所得税起征点等等，但是然并卵，毕竟我国目前最大的税收来源是营业税、增值税等等，你只要买东西，都是在承担纳税义务，所以民众反对增加新的税种也是无可厚非的。
而且房产税是否能够起效还很难说，加州的房产税实施得也很严格，但挡不住需求高啊，美国是正宗的学区房制度，在伯克利交换时碰到一对清华女北大男的夫妇，就在纠结Santa Barbra的房价太贵，但是又不得不住那边，每天开车上下班，因为那里的公立学校比较好。所以在不收房产税和收房产税但是可能没有抑制房价反而提高房价当中选，倾向前者也是很自然的。
新加坡组屋制度介绍
关于新加坡组屋制度，可以参见http://news.163.com/special/00012Q9L/singaporehouse.html，专题报道非常全面。
我的看法是：其一，组屋制度说明目前保障房和商品房双轨制本身具有合理性，让商品房的价格随市场波动，但保障房由国家来承担，这是我国未来的发展方向；其二，但是，新加坡能够实施组屋制度，与其国家体制（李氏家族+人民行动党=强有力的控制）以及国家性质（城市国家，总面积不及香港和浦东新区）高度相关，而在中国，中央政府和地方政府本身就存在利益矛盾（尤其是土地税收这一块），其次幅员辽阔，规划很难精细，这意味着我们不可能像新加坡那样做50年的长期规划（连地级市的十年计划都制定不好，这是值得反思的）。
